バーチャルステージングのサービス・ソフト比較｜不動産会社の選び方

バーチャルステージングとは、空室の物件写真にCGで家具やインテリアを合成し、暮らしのイメージを伝える手法のことです。実際に家具を運び込む「ホームステージング」が1回15万〜30万円かかるのに対し、バーチャルステージングは1枚2,000円〜1万円程度で実施できます。

不動産流通経営協会の調査では、ホームステージングを実施した物件は未実施物件と比べて成約までの期間が短縮される傾向が報告されており、空室の見せ方は成約スピードに直結する要素になっています。とはいえ、ソフトを自社で使うべきか、外注サービスに任せるべきか、判断に迷う方も多いのではないでしょうか。

本記事では、バーチャルステージングのソフト・サービス7つを費用・納期・品質の3軸で比較し、不動産会社の規模や物件数に応じた選び方を解説します。導入時の注意点や法律上のルールもあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

この記事の結論

• バーチャルステージングの相場は外注1枚2,000〜1万円、ソフト自社運用は月5,000〜3万円が目安
• 月20枚未満は外注サービス、月50枚以上はソフト内製がコスト面で有利
• 加工画像である旨の明示は宅建業法上のリスク回避に必須。物件写真の改変ルールを社内で決めてから導入する

バーチャルステージングとは？仕組みと従来手法との違い

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バーチャルステージングとは、空室状態の物件写真をベースに、ソファ・テーブル・照明などの3DCG家具を合成して「住んだ状態」を再現する画像加工手法です。1枚あたりの制作費は2,000〜1万円が相場で、実物の家具を搬入するホームステージング（1回15万〜30万円）と比べて10分の1以下のコストで実施できます。

従来のホームステージングは、家具のレンタル・搬入・搬出・保管がすべて発生します。地方の物件や、内見が入る前の短期間だけ見せたい物件では、費用対効果が合わないケースも少なくありません。バーチャルステージングは写真データさえあれば実施できるため、遠隔地の物件にも対応しやすいという特徴があります。

3つの手法の違いを整理する

不動産の空室を「見せる」手法は、大きく3つに分かれます。それぞれ目的とコスト構造が異なるため、混同しないことが大切です。

バーチャルステージングは「静止画1枚を魅力的に見せる」手法、バーチャルツアーは「空間全体を歩けるように見せる」手法です。ポータルサイトの掲載写真を強化したいならバーチャルステージング、内見の手間を減らしたいならバーチャルツアーというように、目的で使い分けるのが基本になります。

AI自動生成型と人手仕上げ型の2系統

近年のバーチャルステージングは、生成AIによる自動配置型と、CGデザイナーが手作業で仕上げる型に二分されています。

AI自動生成型は1枚あたり数百円〜2,000円程度、処理時間も数十秒と圧倒的に速い一方、窓の外の景色との整合性や、家具の遠近感がずれるケースがあります。人手仕上げ型は1枚5,000〜1万円と高めですが、床材の質感や照明の入り方まで調整されるため、高額物件の掲載写真にも耐える品質になります。

弊社Advalayでも空間のデジタル化案件を3,000件以上手がけてきましたが、販売価格帯が高い物件ほど、画像の粗さが問い合わせ率に響く傾向を感じています。1枚あたりの単価だけで判断せず、掲載先と物件価格に見合う品質かどうかで選ぶことをおすすめします。

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バーチャルステージングのソフト・サービス7選を比較

バーチャルステージングの選択肢は、「自社でソフトを操作する内製型」と「写真を送って仕上げてもらう外注型」の2つに分かれます。ここでは代表的な7つのタイプを、費用・納期・特徴で比較していきます。

① AI自動生成ツール（海外系）— とにかく速く安く試したい場合

海外発のAIステージングツールは、月額サブスクリプションで一定枚数まで生成できるモデルが主流です。物件写真をアップロードし、「北欧」「モダン」などのスタイルを選ぶだけで、数十秒後に家具入りの画像が出力されます。

料金は月5,000〜1.5万円程度、生成枚数は月20〜100枚が目安です。ただしUIが英語のみのサービスも多く、家具のテイストが欧米基準になりがちな点には注意が必要です。畳・押し入れ・和室の続き間といった日本特有の間取りでは、不自然な仕上がりになることがあります。

② AI自動生成ツール（国内系）— 和室・日本の間取りに対応

国内事業者が提供するAIツールは、月1万〜3万円程度とやや高めですが、日本の住宅に合わせた家具素材を備えている点が強みです。管理画面が日本語であるため、営業担当者がそのまま操作できる運用にしやすくなります。

月間の物件掲載数が多い賃貸仲介会社では、このタイプを内製で回すパターンが定着しつつあります。1枚あたりの実質コストを300〜600円程度まで下げられるケースもあり、掲載件数が多いほど有利になる料金構造といえるでしょう。

③ 従量課金型オンラインサービス — 月10枚以下の少量発注に

写真を1枚単位でアップロードし、2,000〜4,000円で納品を受けるタイプです。契約や初期費用が不要なサービスも多く、まず効果を検証したい会社に向いています。

一方で、担当するオペレーターによって仕上がりの水準が変わることがあります。発注前にサンプル画像を確認し、テイストの指定方法（参考画像の添付可否など）を確認しておくとよいでしょう。

④ CGデザイナー仕上げ型 — 売買物件・高額帯に

CGデザイナーが1枚ずつ調整するタイプで、費用は5,000〜1万円/枚が中心です。窓からの採光、床の反射、家具の影の落ち方まで作り込まれるため、写真として違和感のない仕上がりになります。

修正2回まで込みといった条件が付くサービスが多く、社内の確認プロセスを組み込みやすい点もメリットです。販売価格が5,000万円を超えるような物件では、このクラスを選ぶ判断が一般的といえるでしょう。

⑤ 建築パース制作会社への依頼 — 図面段階から作りたい場合

まだ建物が完成していない新築物件では、写真そのものが存在しません。この場合は図面をもとにCGパースを制作する必要があり、1枚1万〜3万円が相場になります。

完成前から販促を始められるため、分譲・新築賃貸の初期集客で効果を発揮します。ただし納期が5〜10営業日と長めで、図面の提供や仕様確認のやり取りも発生する点は見込んでおきましょう。

⑥ 撮影から加工まで一括依頼 — 写真の質から底上げしたい場合

「そもそも社内の物件写真が暗い・歪んでいる」というケースでは、加工だけを外注しても効果が出にくくなります。撮影と加工をセットで依頼するタイプは1物件3万〜10万円ほどで、広角レンズや適正な露出で撮影された素材をベースに仕上げられます。

弊社Advalayでは撮影から制作までを一気通貫で行っており、外注を挟まないぶん、撮り直しが必要になった際の対応も自社内で完結できます。写真の品質が揃うことで、ポータルサイト上での見え方が安定するという効果もあります。

⑦ 汎用画像編集ソフトでの内製 — 社内にデザイナーがいる場合

PhotoshopなどのソフトとCG家具素材を組み合わせて内製する方法もあります。ソフト費用は月3,000円程度から、素材は1点数百〜数千円です。

ただし、遠近感を合わせた合成には相応のスキルが必要で、1枚あたり1〜3時間かかることも珍しくありません。人件費を時給換算すると外注より高くつくケースが多いため、専任のデザイナーが在籍している場合に限られる選択肢といえます。

不動産会社のバーチャルステージング選び方・判断軸

バーチャルステージングの選定は、月間の加工枚数と扱う物件の価格帯の2軸で判断すると迷いません。ここでは状況別に、どのタイプを選ぶべきかを言い切る形で整理します。

判断軸1：月間の加工枚数で内製か外注かを決める

コスト構造の分岐点は、おおむね月20枚と月50枚にあります。

月10枚以下の会社が月額3万円のソフトを契約すると、1枚あたり3,000円となり、外注と変わらないか割高になります。逆に月50枚を外注すると月10万〜20万円に達するため、内製化の投資回収が明確になります。

判断軸2：物件の価格帯で品質グレードを決める

低価格帯の賃貸物件と、数千万円の売買物件では、求められる画像品質が異なります。

• 賃貸（家賃10万円未満）: AI自動生成で十分。掲載スピードを優先する
• 賃貸（家賃10万円以上）・一般的な中古売買: AI生成＋人手チェックの併用。不自然な箇所だけ差し替える
• 売買（3,000万円以上）・投資用一棟物件: CGデザイナー仕上げ型を選ぶ。画像の粗さが信頼性の低下に直結する

判断に迷ったら、「その物件の仲介手数料はいくらか」を基準にするとよいでしょう。手数料が100万円を超える物件に対して1枚1万円の投資は、十分に回収可能な範囲に収まります。

判断軸3：運用体制で発注方法を決める

営業担当者が自分で操作するのか、写真担当が一括で処理するのかによっても、最適解は変わります。

営業担当が各自で操作する運用なら、日本語UIで操作が3ステップ以内に収まるツールを選んでください。学習コストが高いソフトは、結局一部の人しか使わない状態になりがちです。一方、写真担当が一括処理する体制であれば、多少操作が複雑でも、品質調整の自由度が高いソフトのほうが成果につながります。

バーチャルステージング導入の費用対効果を試算する

バーチャルステージングの投資判断は、「1件成約したときの利益」と「年間の加工コスト」を比べれば明確になります。ここでは賃貸仲介と売買仲介の2ケースで試算します。

ケース1：賃貸仲介（月30物件を掲載）

年間で3件多く決まれば投資を回収できる計算になります。空室期間が1ヶ月短縮された物件が数件出るだけでも、オーナーへの提案材料として十分な効果が見込めるでしょう。

ケース2：売買仲介（月5物件・CG仕上げ型）

年間2件の追加成約で回収できる水準です。売買仲介では1件あたりの利益が大きいため、単価の高いCG仕上げ型でも十分に採算が取れます。

効果測定に使う3つの指標

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導入後は、感覚ではなく数値で効果を確認することをおすすめします。追いかけるべき指標は次の3つです。

1. ポータルサイトの物件詳細ページ閲覧数 — 加工前後で比較する
2. 問い合わせ率（閲覧数に対する問い合わせ件数の割合） — 画像の訴求力を最も反映する
3. 掲載開始から成約までの日数 — 空室期間の短縮効果を測る

3ヶ月ほど同条件で比較すれば、自社の物件タイプに効果があるかどうかは判断できます。効果が薄い場合、原因は加工品質ではなく元写真の暗さや構図にあることも多いため、撮影工程から見直してみるといいでしょう。

導入時に注意すべき3つのポイント

バーチャルステージングは便利な手法ですが、運用ルールを決めずに導入すると、トラブルの原因になることがあります。ここでは実務上、必ず押さえておきたい3点を解説します。

注意点1：加工画像である旨を必ず明示する

宅地建物取引業法では、実際のものより著しく優良であると誤認させる表示が禁止されています。バーチャルステージングによる家具は実際には存在しないため、「家具はCG合成によるイメージです。実際の物件には付属しません」といった注記を画像内または物件情報欄に明示する必要があります。

不動産公正取引協議会連合会の表示規約でも、実際と異なる状態を示す写真には説明を付すことが求められています。注記の文言は社内で統一し、掲載チェックリストに組み込んでおくと漏れを防げます。

注意点2：建物の構造そのものを変えない

家具を追加するのは問題ありませんが、次のような加工は誤認を招くため避けてください。

• 実在する柱・梁・配管を消す
• 窓の外の景色を差し替える
• 壁紙や床材の色を実際と違うものに変更する
• 部屋の広さが変わって見える極端な変形

家具の追加は「イメージの提示」ですが、構造の改変は「事実と異なる情報の提示」になります。この線引きを社内で明文化し、発注時の指示書にも反映しておくと安心です。

注意点3：内見時とのギャップに備える

バーチャルステージングの画像で期待値が上がったまま内見に来た顧客が、空室の実物を見て落差を感じるケースがあります。事前に「掲載写真はCGによるイメージです」と一言添えておくだけで、この落差は大きく緩和できます。

また、合成した家具のサイズを実寸に合わせておくことも重要です。実際には置けないサイズのソファを配置すると、内見時に「思ったより狭い」という印象を与えかねません。信頼を損なわない運用のためにも、家具は実寸ベースで配置してもらうよう依頼しましょう。

バーチャルツアーとの併用も検討する

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静止画のバーチャルステージングは、ポータルサイトでの「クリックされる力」を高める手法です。一方で、内見の手間そのものを減らしたい場合は、空間全体を3Dスキャンして歩けるようにするバーチャルツアーが有効になります。

遠方の顧客や、初期の物件絞り込みの段階では、3D空間で全体を確認できることが問い合わせのハードルを下げます。掲載写真はバーチャルステージング、詳細確認はバーチャルツアーというように、役割を分けて組み合わせる運用も検討してみてください。

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よくある質問

バーチャルステージングの費用は1枚いくらが相場ですか？

AI自動生成型で1枚2,000〜4,000円、CGデザイナー仕上げ型で5,000〜1万円が相場です。ソフトを契約して自社で運用する場合は月額5,000〜3万円で、月20枚以上加工すると1枚あたり500〜1,000円程度まで下がります。新築物件で図面からCGパースを起こす場合は1枚1万〜3万円と高くなります。

納品までどのくらいの日数がかかりますか？

AI自動生成ツールなら数十秒〜数分で出力されます。外注の場合は従量課金型で1〜2営業日、CGデザイナー仕上げ型で3〜5営業日、図面からのパース制作で5〜10営業日が目安です。急ぎの掲載がある場合は、AIツールを社内に用意しておくと対応しやすくなります。

導入を検討していますが、まず何から始めればいいですか？

3〜5物件で試験導入し、加工前後の問い合わせ率を比較することをおすすめします。この段階では月額契約のソフトではなく、従量課金型の外注サービスを使うほうがリスクを抑えられます。効果が確認できてから、月間枚数に応じて内製化を検討するという順序が安全です。

自社でソフトを使うのと外注、どちらが得ですか？

月20枚未満なら外注、月50枚以上ならソフト内製が有利です。月20〜50枚は中間帯で、扱う物件の価格帯によって判断が変わります。高額物件が多いなら外注のCG仕上げ型、賃貸中心で枚数を優先するならソフト内製を選ぶとよいでしょう。

加工した画像はポータルサイトに掲載できますか？

多くのポータルサイトで掲載可能ですが、加工画像である旨の明示が条件となっているケースがほとんどです。サイトごとに表記ルールが異なるため、掲載先の規約を事前に確認してください。注記なしで掲載すると、掲載停止や指導の対象になる可能性があります。

空室ではなく、家具が残っている部屋にも使えますか？

既存の家具を消してから新しい家具を合成する「バーチャルデクラッタリング」に対応したサービスであれば可能です。ただし家具を消す処理は難易度が高く、通常のステージングより1枚あたり1,000〜3,000円ほど費用が上乗せされることが一般的です。対応可否は発注前に確認しておきましょう。

まとめ：自社に合ったバーチャルステージングを選ぼう！

バーチャルステージングは、1枚2,000〜1万円という手頃なコストで空室の魅力を伝えられる手法です。選び方の軸は「月間の加工枚数」と「物件の価格帯」の2つで、月20枚未満なら外注サービス、月50枚以上ならソフトの内製化が費用面で有利になります。

同時に、加工画像である旨の明示や、建物構造を変えないというルールを社内で決めておくことが欠かせません。運用ルールを整えたうえで導入すれば、問い合わせ率の改善と空室期間の短縮という形で効果が表れてくるはずです。

まずは3〜5物件の試験導入から始め、問い合わせ率の変化を数字で確認してみてはいかがでしょうか。

弊社Advalayは、空間のデジタル化を3,000件以上手がけてきた専門企業です。撮影から制作までを自社内で一気通貫で行っているため、物件写真の品質から見直したい不動産会社様にも対応できます。バーチャルステージングと3D空間の使い分けについても、物件の特性に応じてご提案いたします。

ご相談は無料です。取り扱い物件の種類や月間の掲載件数をお聞かせいただければ、内製と外注のどちらが適しているかを含めて、最適なプランをご案内いたします。お気軽にご相談ください。

Advalay メディア事業部

株式会社Advalayのメディア事業部。バーチャルツアー・3Dスキャンの制作実績3,000件以上の知見をもとに、空間データ活用の実務情報を発信しています。